陈锋肯定不会傻傻的拿出一百万学习如何组建情报部。

    沉默片刻，略带迟疑道：

    “其实，我还有个消息！”

    “说！”

    “这次必须一百万！”

    “呵，先把轮椅买回去，咱再聊钱的事！”

    “4S店的消息换轮椅，这个消息换钱！”

    “何顺把4S店开业的时间推迟到明天，我早就知道，并且，也有对策，不信的话，你明天盯着新闻！”

    “姑且信你，但这个消息，绝对值一百万！”

    “先说说看，如果值，轮椅送你！我这轮椅成本可不便宜，能怼坦克，今后组装一堆钛合金双翼，飞天遁地无所不能……”

    本来就打算将轮椅送给陈峰，省的以后再被捅，现在看这货这么想要，葛小天也趁机拿来当筹码。

    “你就吹吧！轮椅再好，但新消息必须一百万，要不然免谈！”

    “哦？”看对方如此坚持，葛小天有些上心了，从文件包里取出一张卡，夹在指缝中旋转，也没丢出去，开口道：“你说！”

    陈锋毫不迟疑的开口道：“梁县归济，为了带动梁县企业发展，济市为梁县前十名的企业准备了几个依托运河打造的好项目，其它不说，只说尚品建工。”

    “我怎么不知道？”

    “梁县的项目，你济市企业怎么可能知道？”

    葛小天弹弹手中卡片，“继续！”

    “先说个题外话，二月中旬，也就是元宵节过后，顺河商贸、长丰实业、尚品建工，三家联合，准备打造济市公园全新商业圈，包括一座大型商场、一栋长丰大厦！”

    “嗯，年前就听说了！”

    “商业圈东侧，有个公园，公园北侧有片棚户区，两百亩左右，目前已经划定为拆迁区！”

    “嗯！”

    “为了促进两县企业发展，这个项目原本交给了尚品建工，议标！”

    “哦？”葛小天忽然想起，春节前串门时，孙局问明年天成会不会进入市区中心区域，自己当时只是摆摆手，说天成体系不适合那里。

    现在看来，市里早就有了计划。

    不过，仔细想想，如果济市公园有基建项目，天成现在没钱，也不会要。

    济市那俩搞房地产的大哥，准备转行搞纺织，不愿接。

    这个项目自然而然就会交给新来的老幺——尚品建工。

    招拍挂会引来饿狼，议标才能给市里带来更多好处。

    比如议标谈妥的体育中心，直接省了六个亿！

    陈锋点着烟，叹了口气：

    “尚品建工跟天成搞到现在，元气大伤，即便坑了大泰承建，稍微挽回一些损失，但梁县高中片区，加上那个逾期工程，家底已经全都砸进去，也不怕你笑话，我公司账户只有千八百块钱！”

    竟然比我还富有！

    天成只剩下三百五十五！

    做房地产就这样，有钱的时候，资金高的离谱，没钱的时候，说出来没人信。

    葛小天瞅瞅陈锋的断腿，再瞧瞧自己的断腿，一时间有点同病相怜，闷口烟，没说话。

    “议标给予的优惠力度再大，尚品建工也要拿出一笔资金作为周转，至少五千万！可惜，我已经背负两倍资产的信贷，再加上项目数量和企业规模，以及发展前景，全都比不上天成，市里没法帮忙跟银行谈。”

    “放弃了？”

    “嗯！那个项目拿到手，去掉附加条件开支，应该能赚三个亿！”

    “这么高的利润？”葛小天有点诧异，两百亩，放在运河开发区……

    [200亩x666.67（每亩面积）x1.8（容积率）x1500（平均房价）]x（1-0.4成本）

    （千禧年正常开发商成本，天成有自家材料厂，哪怕加上人工，成本也能低到三成。数据取值按照年代变化，未来容积率都会达到2.0以上，而成本高达六七成，主要还是地皮贵。）

    得出最终结果，两个亿冒头。

    哪怕有街边店、别墅区、钢结构地标，最多再加一个亿！

    像祥县星月湾，加上D区写字楼租赁，天成一共赚了两个亿。

    而济市星月湾，由于地皮是体育中心附加条件，成本再次降低，但等到交房，去掉修路、健身广场、森林公园、动植物园，顶多赚三个亿！

    尚品建工拿到公园片区地皮，需要付出‘附加条件’的代价，怎么也要砸进去一个亿。

    陈锋说能赚三个亿，实际上应该能赚四个亿！

    千禧年，两百亩，地皮廉价，房价贼低，看似赚不了钱，但对比物价，却比未来还要赚。

    不过，两百亩，四个亿！

    葛小天感觉不可能。

    “不信？”陈锋走到书桌前抽张A4纸，拿起笔，一边写一边说道：“三米一的层高，正一层往下压一米，卡着二级建筑资质一百米限高，能盖32层！”

    “确实！”

    在未来，许多开发商已经将层高卡在两米八的最低限制，所以二级建筑资质一百米限高，能盖到35层，甚至36层！

    “十九层以上，属于高密度住宅，市里给出4.5的容积率，但后续规划上可以想想办法，比如对地皮进行拆分……”

    葛小天恍然大悟。

    怪不得能赚到四个亿！

    如果将独栋搭配双拼，联排搭配叠拼，高层搭配洋房……容积率一高一低，平均一下，得出让人满意又符合规定的数值。

    比如，按照五十亩计算，小高层容积率爆表，高达6.0，违规又违法，但可以和另外五十亩的联排别墅规划到一起，别墅搞漂亮一些，只有0.4容积率，两者平均计算3.2……

    卖别墅的时候，对顾客说，别看容积率高，但咱实际上很低，对比同等容积率的别墅，咱这更宽敞，更显大气，绿化面积更高……

    而卖高层的时候，却对顾客说，别看咱这楼房密集，实际上容积率才3.2，比外面4.5的低多了！

    一个讲实际，一个讲数据，却又加大了均摊面积，三方面捞钱……

    更何况，哪有这么多人注意容积率这个东西？只要卖的火，肯定跟着上。

    当然，容积率越高，并不代表多赚钱，它有一个平衡点，还需要考虑地段、地皮规划、材料成本等等。

    天成星月湾体系适用于郊区，完全没必要搞太高容积率。

    哪怕盖高密度住宅，如果布局合理，顶多2.5，再高的话……见过联排马蜂窝没？

    或者上地图，看看香江的房子。

    之所以这样考虑，是因为在小高层方面，容积率越高，居民越多，绿化面积和配套设施相对减少，生活舒适度下降，增加消防电梯压力，频繁使用加剧配套设施老化，引发的一系列问题，远超低容积率数倍。

    天成用的是自家物业，何必自己给自己添堵。

    另一边，陈峰写写画画，继续说道：“公园周围的房价，由于运河郊区的带动，略微有些上升，一千八！”

    “咱们算算……

    （200亩x666.67x4.5x1800）x0.4

    四个多亿！”

    “去掉附加条件，绿化运河、开凿两条通往市区的河道、打造一条五百米低层商业街，能剩下三个亿！”

    陈锋说完，脸色更纠结了，“就这么没了！”

    葛小天盯着A4纸想了想，“何顺接过去了？”

    “不，是魏长丰！”陈锋说完，又摇了摇头，“市里不想给他，但咱们本地又没有合适的开发商接盘，就打算举行拍卖会，把价格抬高一些。”

    “不应该啊，举行拍卖会的话，怎么也要提前两周吧？怎么一点都没听到这方面消息？”

    “你们天成还有钱参加拍卖会？”

    “嗯？”葛小天立马不乐意了，“咋就没钱了？小爷刚贷了十一个亿！”

    陈锋愕然，“估计市里还没把邀请函送到天成办公室，毕竟今天第一天上班！”旋即，陈峰想起什么，“你们星月湾体系又不适合中心区域，哪怕邀请天成，你也不会真拍啊！”

    “怎么就不适合中心区域了？我们郓县项目就是中心区域！”葛小天说着，眼神一转，“你跟我说实话，尚品建工还有多少资金？”

    “你还真打算拍？”

    “不，我帮你拍，拆解一下资金，回头你还我，利息么……免了！”

    “不要！”陈锋摇摇头，“我才不会上当，六百亩运河CBD今天举行奠基仪式，万一我拿下济市公园片区，你特么再把拆迁户吸引过去，岂不是成了祥县翻版？”

    “嘿，说那么多，看来你这句话才是真的啊！”葛小天点支烟，“到底有多少能用的资金？”

    “我真没钱了！”

    “真的？”

    “真的！”陈峰直接拨打银行电话，“去掉早餐，还有中午预定的火锅……”

    “账户余额为：六百一十五……”

    葛小天大嘴一咧，直接收起手中的银行卡。

    本来他还意外陈峰说拍卖会的消息，是为了让天成去坑何顺或者魏长丰，现在看来，这个穷鬼是为了卖情报赚点钱！

    “喂，我消息都告诉你了，一百万你得给我啊！”

    “没有！”

    “姓葛的，做人要讲信用，我一直以为你……”

    葛小天直接按下银行电话，“……基本账户余额为：三百五十万！”

    陈峰惊呆了，“基本账户都没钱了？窝草，你个穷鬼！”

    “嘁！”葛小天撇撇嘴，刚好大排档的面做好送了过来，闻着诱人味道，美滋滋的说道：“小爷再穷，吃的是自家饭，睡得是自家房子，住的是自家医院，以后还会开自家车，烧自家的油，看自家电影，玩自家游戏……你呢？……窝草，你别特么喝我的面条！”

    陈峰：“吸溜……真香！”8)