时间匆匆，转眼又是新的一年。

    今年（1997年）是一个兼具多重意义的一年，对于大多数香江市民来说，他们迎接新年的心情，与世界其他国家人民不大一样；就在去年12月中旬，香江选出了首任行政长官董先生，也就意味着——香江由分隔到开埠，由崛起到腾飞，又由谈判到回归，历经沧桑的香江，终于走到历史性的一年。就在这一年，英国殖民统治画上句号，港人治港正式展开。

    林祖辉知道，也是这一年，经历多年高速增长的香江经济、楼市、股市，上半年依旧表现十分突出；不过，到了下半年，在亚洲金融风暴的冲击下，香江经济也从高位回落，并陷入长期不景气的境地。

    不过，他有理由相信，这一世的香江经济因为他的出现，而变得大不一样。

    他倒不会做什么大英雄，去和大势进行博弈，毕竟他从来不会逆市操作。

    香江经济真正的不一样，是因为‘文化兴港’、‘科技兴港’已经拥有了坚实的基础；只要一旦成为政府层次的大方针，那么香江经济就会像韩国、新加坡一样，率先从金融风暴中恢复过来，并迅速发展。

    与此同时，林祖辉及其公司庞大的资金，也会在一定的时间段，大举投资香江楼市、股市，成为经济反弹的领头羊。

    .......

    1月2日，星期四。

    新历新年后的第一个工作日，林祖辉来到新时代集团的办公室。

    上午，陈晓芬来到他的办公室。随着陈斌的工作转移至全球业务，陈晓芬这个销售精英出身的高管，开始抓起新时代集团在香江的地产业务，从拍地、设计，再到施工、销售等环节，她都需要抓主要责任。

    当然了，陈晓芬的能力无需质疑，林祖辉用得很放心，更何况还有如此多的高级职员呢！

    “老板，地利根德阁二期76个住宅单元，昨日全部售罄，回笼资金23.66亿港币。按照持股比例，新时代集团可以分7.1亿。”

    有七成股权是恒金置业的，也就是林祖辉私人的。

    林祖辉点点头，地产行情太好了，平均3000多万的半山豪宅，都用抢来形容销售情况。

    而在去年，整个豪宅上涨40~50%、普通住宅25%，就连股市都涨了32%，以13600点收市。

    本来，对于这样的豪宅物业，各大地产商一般是在去年一开始先以低价推出豪宅新楼盘，结果市民蜂拥认购；其后，发展商再趁势加推及加价，任然无碍认购热潮，那就继续加推及加价，将豪宅推高。

    而在豪宅的带动下，普通住宅自然也就暴涨起来。

    “今年上半年，所有豪宅可售项目，皆要全部售罄。当然，地利根德阁三期，不做考虑。”

    陈晓芬点点头，说道：“没问题，以目前市场的火爆，不存在销售压力，普通住宅也是如此。”

    林祖辉马上就说道：“既然市道如此好，你放出风声，新时代集团有意出售‘娱乐行大厦’。我给你个最低价格38亿，你看着卖吧！除此之外，像是怡东商场、汇景花园商场.....乐基行大厦、乐古大厦.....都准备资料，上半年争取高价出售。”

    他一口气说出五个商场、五幢大厦，商场都是20万平方尺以下的非中环商场，大厦则是原来收购乐古置业的四幢重建物业加娱乐行大厦。

    陈晓芬内心大吃一惊，要知道在他们这些高管心中，老板对收租物业比较重视，这一口气就准备卖五幢大厦、五个商场，这是要发生什么嘛？

    “好的，我尽快准备资料！”话虽如此，但林祖辉的话就是新时代集团的天，陈晓芬没有太多的思考就回答道。

    林祖辉点点头，说道：“注意影响，上半年出售就行。还有那些零散的收租物业，都要考虑出售。”

    “嗯，我知道了！”

    像这种地产市道好的年份，一年物业成交的金额是七八千亿港币以上，市场容量还是很大的。

    这也是为什么，在去年市道还不错的情况下，新时代集团也就是在普通住宅上‘大力出售’，林祖辉有意在今年上半年完成‘名贵物业’出售。

    不一会，梁真勋来到林祖辉的办公室。

    “老板，去年纯利大概是280亿元，全是正常性盈利，海外收益占比30%左右。”梁真勋高兴的说道。

    1996年，新时代集团没有非经常性盈利，因为投资的黄金还没有平仓；就算如此，全年盈利水平也增长了约10%。

    这个成绩很不错了，因为1995年的非经常性盈利高达40多亿港币，相当于正常性盈利暴涨了20%多。

    林祖辉笑着说道：“业务大概分部盈利情况，说说！”

    梁真勋点点头，立马娓娓道来，海外主要是美国的写字楼和购物中心，以及酒店盈利；香江的非常地产业务主要是恒昌控股的贸易业务（汽车、粮油等）、航运、零售，内地业务也开始贡献了超过十亿的盈利；剩下的，几乎就是香江的地产供应的。

    整体来说，香江地产（发展地产和收租地产）的利润供应，已经只有60%不到了。

    林祖辉说道：“公司资金情况不错，继续保持！除了亚马逊购物中心、朗庭酒店集团的支持，公司其它方面要谨慎起来了。”

    跟着林祖辉久了，这些高层能从林祖辉的一举一动中，看到很多东西，比如林祖辉最近一年开始，有意减少在香江地产的活动，有意让新时代集团现金流充沛，背后的用意，这些高层似懂非懂。

    “好的，我记下了！公司目前账上360多亿港币的现金流，比集团债务还多出一点点！”

    林祖辉点点头，说道：“继续保持！最近公司账上现金流增加的很快，要把账务做好、做准确！”

    “没问题！”

    待梁真勋离开后，林祖辉嘴角露出一丝笑容，有钱的日子正好！

    他前世看过李超人的采访，发现香江商人最注重的就是现金流，意思就是我手中有钱，就可以随时投资一些新项目、新领域。

    香江商人的这些必备手法，正是后世内地商人欠缺的，要知道，香江商人经历了‘七三股灾’、‘八二暴跌’、‘八七股灾’这些历史大起大落，期间多少同行倒下去，可以说是累累白骨的教训。

    新时代集团在亚洲风暴来临时，手中的现金流差不多在800亿左右，堪称巨量级别。

    除此之外，届时黄金期货平仓，可能也能回笼大几十亿港币。

    更不要说，还有美国股市的资金、英国股市的资金、日本股市的资金，九十年代末妥妥的上千亿港币。

    最后，还有英国的电讯产业，也能套现800~1000亿。

    这么多资金，足以让新时代集团在千禧年的时候，成为一家资产近万亿的世界巨头。

    ........

    新时代集团欲出售‘娱乐行大厦’，很快在地产小圈子里引起很大的轰动，因为娱乐行这样优秀的大厦，简直就是抢手货。

    希慎置业。

    利氏家族几名董事和管理层，也在第一时间开会讨论——进军中环的问题。

    利定昌略带兴奋的语气说道：“这幢大厦我们非常需要，当年新时代集团在我们的铜锣湾大本营，修建了嘉兰中心，而如今，娱乐行大厦也是我们挺进中环的好机会！”

    谈起嘉兰中心，众人都看了看利定昌，心道若不是你去当什么白骑士，得罪别人，也不至于让别人发动‘闪电战’，在恩平道快速不计代价收购旧物业，最后就连利氏家族的恩平道1号，都只能拱手相让。

    那可是60万平方尺的大厦，比现在这个娱乐行大厦价值都高多了。

    利蕴莲谨慎的说道：“林祖辉是一个比较重视收租物业的人，新时代集团为什么现在出售娱乐行大厦？”

    利希慎是鸦片大亨，一共有17个子女，一般来说外界只知道利孝和、利铭泽最有名气，而且都非常有影响力；而利蕴莲就是利孝和的女儿，利定昌则是其他房的子女。

    利氏家族成员众多，倒没有发生家族争产的情况，反而比较团结；不仅仅如此，利氏家族人才辈出，完全没有‘报应’的说法。

    可能这个报应，在利希慎身上已经用掉了，利氏家族后人都靠着自身的努力，改变了家族命运；比如利铭泽追随过国父，抗击过小日本，这就是德。所以‘报应’也是不完全存在的，关键是要去改变命运。

    利定昌说道：“这还不简单，国金中心总计投资450亿港币，足足480万平方尺物业，新时代集团放弃小型大厦也是情理之中。”

    众人点点头，他们并没有怀疑什么，毕竟现在市道正好，就是有人拿枪指着大家，大家也认为市道好，香江回归后依旧经济前景无限。

    有利氏董事说道：“不错！这些年，我们希慎置业都是利用自有物业和利氏物业，进行重建升级，如今我们已经全部完成这些项目，收租物业450万平方尺，实际上可与中环的置地、尖沙咀的九龙仓，分庭抗礼，称雄一方。是时候，锐意进取一点了。”

    称雄一方，大家顿时认可这个说法！

    当然，新时代集团是称霸香江的收租大户。

    很快，希慎置业决定加入收购娱乐行大厦行业，并且表现出很大的欲望。

    ........

    几天过后，陈晓芬来到林祖辉的办公室，告诉他一个好消息。

    “老板，娱乐行大厦已经售出了，总价39.6亿港币，买家是希慎置业！”

    林祖辉抬起头，脸上的表情很澹定，因为他算定希慎置业在完成自有物业改造后，势必渴望继续发展‘收租物业’，如此好的机会，他们怎么可能放弃呢！

    “好价钱！”林祖辉夸奖道。

    陈晓芬笑着说道：“今年上半年，要延续去年下半年的地产火热，所以物业不愁卖！你不知道，连谢瑞麟都开始大举进入地产界，打算第三次征战地产了，据说资金有20亿！”

    林祖辉一愣，忍不住低声说道：“还有这种运气的人！”

    原来，据他所知，谢瑞麟做珠宝有一套，是香江珠宝第三，仅次于周大福、周大生，甚至还高过LEIT集团旗下的六福珠宝。当然了，这也是内地还没有开放珠宝市场，否则六福珠宝也不会如此。

    谢瑞麟做珠宝有一套，但是做地产简直就是个‘大倒霉蛋’，在1981和1982年时，谢瑞麟因为不满足于单纯做珠宝生意，便贸贸然涉足地产和眼镜零售业务，用珠宝生意赚来的资金大手买入商铺和物业。就在此时，香港却遇上中英谈判引发的信心风波，地产价格应声大跌，谢瑞麟在此役铩羽而归。之后他重新投入自己的老本行珠宝事业，在艰苦经营之下，谢瑞麟珠宝在1987年正式上市。

    1987年公司上市后不久，那股压抑了数年的雄心，使他变得有点急功近利。1990年他成功夺得裕兴地产公司控制权，作为集团投资地产的旗舰。他一下子买入大量的物业，使集团负债比率高达140%，单是利息的支出已达7000万元。负债过重下，谢瑞麟必须想办法减债，于是他又在同年6月把裕兴股权连同湾仔地皮一并以2亿元出售，卖给了英皇集团主席杨寿成。没想到，港英政府与大陆方面就新机场谈判渐趋明朗，更在当年7月中签订新机场谅解备忘录，楼价上升得如坐火箭，结果杨受成在该地皮之上建成英皇集团中心，总值约20亿元，而谢瑞麟只能眼巴巴地看着这“肥美的烧鸡”落入别人的口里。谢瑞麟气得差点吐血，就那么几个月时间，让他损失了一生的财富。

    两次地产大败，并没有让谢瑞麟吸取经验，如今居然又来了第三次。

    这一次显然不会有那么好运了，因为这次地产跌幅最大，周期最长，破产的人比1982年还多。

    既然谢瑞麟找死，林祖辉决定将‘谢瑞麟珠宝’也想办法收购掉，省得看到那个小老头嚣张。原来，林祖辉有次和自己女人出去吃饭，谢瑞麟居然带着一个年轻女孩上前打招呼。这本来没有什么问题，但是他对自己的女人有股‘轻视之心’，大概是因为觉得林祖辉也和他一样，是那么随便的男人，随便找个女孩子一起吃饭。殊不知，能和林祖辉一起出门吃饭的女人，都是他的妾室。

    陈晓芬离开后，林祖辉在办公室里显得心情很不错！

    看别人亏钱，好像比自己赚钱更容易让他满足，不知道这种心态是什么道理。

    最终，林祖辉安慰自己，这是因为前世思想的主导。

    ........

    娱乐行大厦，以39.6亿港币的天价售出，在香江引起了巨大的轰动。

    单价2.2万多每平方尺，更是创造了香江物业交易的一个记录；与此同时，香江的地产再次因为这样的消息，继续突飞勐进。

    至于有没有细心的人，关注到新时代集团为什么要出售娱乐行大厦，肯定有，但他们不会在意太多。

    新时代集团这几年，在海外投资的资金很大，虽然新时代集团给出的理由是‘香江太小，已经容不下新时代集团’，但大家还是知道，林祖辉先生的目光就是全世界；与此同时，中环机铁总站上盖物业，足足投资450亿，也是让人迷惑的存在，毕竟如果林祖辉不看好香江，就不会斥巨资投资这个项目了。

    所以，出售娱乐行大厦的影响是有，但却是正面的影响，香江物业在这种消息的刺激性，反而交易更加活跃起来。

    其实，娱乐行大厦在前世是以36亿多的价格出售给希慎置业的，还被香江商界列为刘銮雄的经典桉例，因为希慎置业在2005年出售时，也才27亿，足足亏损了9亿多。

    新时代集团能以超出3亿的价格出售，并不稀奇，一两个时间有这种涨幅的可能；更何况这种大厦，没有非常具体的标准。

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